PAULA ESTEVES & ASSOCIADOS, ADVOGADOS

ARRENDAMENTO URBANO

O arrendamento é, nos termos das disposições conjuntas dos antigos artigos 1022.º e 1023.º do Código Civil, o contrato pelo qual uma partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa imóvel, mediante retribuição.

A Lei nº.6/2006, de 27 de Fevereiro, veio aprovar o novo regime do arrendamento urbano (NRAU), estabelecendo ainda o regime especial de actualizações das rendas antigas.

Nos termos do artigo 1023.º do Codigo Civil, a locação diz-se arrendamento quando incide sobre coisa imóvel, e considera-se aluguer quando incide sobre coisa móvel.

Nos termos do artigo 1067.º do Codigo Civil, o arrendamento urbano pode ser habitacional ou não habitacional.

O Decreto-Lei n.º160/2006, de 8 de Agosto, veio regulamentar o n.º 2 do artigo 1070º do Codigo Civil, estabelecendo os elementos do contrato de arrendamento e os requisitos a que obedece a sua celebração.

Continua a exigir-se a licença de utilização, para se poder dar de arrendamento um prédio urbano ou uma fracção autónoma.

O contrato  de arrendamento urbano para habitação pode ser celebrado com prazo certo ou por duração indeterminada, com prazo certo o contrato não pode ser inferior a cinco anos, este minimo não se aplica aos contrato para habitação não permanente ou para fins transitórios.

O arrendatário se não pretender renovar o contrato, terá que comunicar ao senhorio essa sua intenção, com uma antecedência mínima de 120 dias relativamente ao termo do contrato.

Tratando-se de contrato de arrendamento de duração indeterminada, para habitação, o senhorio só poderá denunciar o contrato se tiver justificação, nos termos do artigo 1101º do Código Civil.

Quanto à resolução do contrato, o artigo nº 1163º do Código Civil, estabelece os casos em que qualquer das partes pode resolver o contrato com fundamento em incumprimento pela outra parte.

No caso de o arrendatário incorrer em mora do pagamento da renda, encargo ou despesa por prazo superior a três meses poderá o senhorio resolver o contrato por simples comunicação á contraparte.

Nos contratos para fins não habitacionais, incluindo comércio e Industria ou exercício de profissões liberais, no que respeita á duração destes e à possibilidade de denuncia ou oposição á renovação, aplicam-se as regras estabelecidas para o arrendamento para a habitação se as partes não tiverem previsto expressamente tais situações.

O artigo 1112º do Código Civil, consagra as situações de trespasse de estabelecimento comercial ou industrial, estabelecendo que é permitida a transmissão “por acto entre vivos” da posição de arrendatário, sem dependencia de autorização do senhorio.

A NRAU trouxe a possibilidade de os senhorios procederem ao aumento das rendas em certas circunstancias, o mesmo depende do estado de conservação dos imoveis,e é aplicado de uma forma faseada de acordo com o artigo 38º da Lei 6/2006.